Umowa najmu to zdaniem wielu prawników i pośredników specjalizujących się w wynajmie lokali mieszkalnych jedna z najbardziej ryzykownych transakcji na rynku nieruchomości. Dlatego warto zadbać, aby była ona prawidłowo sporządzona, uwzględniała uzgodnienia Stron, ale jednocześnie była osadzona w aktualnie obowiązujących przepisach.
Zawierając Umowę najmu musisz sprawdzić i uwzględnić w niej wiele aspektów poza płatnościami, terminami czy kaucją tj.
- stan cywilny Najemcy,
- zdolność finansowania najmu,
- ustalić kto dokładnie będzie zamieszkiwał,
Najem okazjonalny dla właścicieli oznacza, ze
* Umowę najmu zawierasz z Najemcą w formie pisemnej,
* Najemca musi dostarczyć Ci Oświadczenie – od właściciela lokalu, do którego ewentualnie będziesz mogła go wyeksmitować i Oświadczenie - zgodę Najemcy na eksmisję pod wskazany adres,
* Z Umową najmu i Oświadczeniami Najemca powinien udać się do kancelarii notarialnej, aby poddać się tzw. rygorowi egzekucji co do obowiązku opuszczenia lokalu zgodnie z przepisami o najmie okazjonalnym,
* Wydając lokal sporządzasz Protokół zdawczo – odbiorczy, zawierający nie tylko stany liczników, ale przede wszystkim opisujący stan techniczny lokalu i wyposażenia,
* W trakcie najmu powinien monitorować czy wskazany w Oświadczeniu lokal nie został sprzedany (wówczas Najemca powinien w ciągu 21 dni wskazać nowy lokal i przekazać właścicielowi nowe Oświadczenie),
Wydając mieszkanie Najemcy w celu zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych nie zapomnij, aby:
- zabezpieczyć Umowę najmu kaucją w odpowiedniej wysokości,
- zadbać o ubezpieczenia lokalu i Najemcy,
- zminimalizować własne ryzyko związane z opłatami za media,
- zgłosić Umowę do właściwego Urzędu Skarbowego i uiszczać podatek (ppe) we właściwej wysokości,
- Najemcy przekazać kopię Świadectwa charakterystyki energetycznej,
Do tego dochodzą oczywiście formalności związane z zakończeniem lub przedłużeniem Umowy najmu, które wymagają określonych zarówno w Umowie jak i przepisach prawa procedur.
Często pojawiające się pytania i odpowiedzi rozwiewające wątpliwości:
- Czy najem okazjonalny może nie dojść do skutku jeśli najemca nie ma nikogo bliskiego, kto podpisze mu Oświadczenie?
Absolutnie, nie jest to żadna przeszkoda. Z pomocą takim osobom przychodzi okazjonalny.info, który ma najlepsze i najkorzystniejsze rozwiązania w zakresie wspomnianych Oświadczeń.
- Czy Umowa najmu okazjonalnego musi być podpisana na czas określony?
Tak. Przepisy mówią jasno, że Umowę najmu okazjonalnego musimy podpisać na określony czas, jednak nie dłużej niż na 10 lat.
- Czy do Umowy najmu okazjonalnego można wpisać okres wypowiedzenia np. 2 miesiące?
Nie. Umowa na czas określony nie przewiduje okresu wypowiedzenia, ponieważ wówczas przeradza się w Umowę najmu na czas nieokreślony, a to zmienia nam całą konstrukcję.
- Czy można Umowę najmu okazjonalnego wypowiedzieć?
Każdą Umowę można rozwiązać za porozumieniem Stron, jeśli tylko będzie taka ich wola.
- Przyjeżdżam do Bydgoszczy na 9 miesięczny kontrakt. Nie wiem czy pracodawca później przedłuży umowę o pracę ze mną, czy będę musiała wracać do swojego rodzinnego miasta. Właściciel chce podpisać ze mną Umowę najmu okazjonalnego na rok. Czy muszę się związać na rok taką Umową najmu?
Jeśli właściciel „zaryzykuje” i zgodzi się na zapis, że jeśli kontrakt nie zostanie przedłużony Umowa zostanie rozwiązana to wówczas można Umowę skrócić. Musicie taki zapis umieścić w Umowie.
Ryzyko polega na tym, że jeśli Twój kontrakt zostanie przedłużony – zyska on najemcę na dłuższy czas.
Jeśli właściciel lokalu się na takie rozwiązanie nie zgodzi wówczas warto poszukać innego lokalu z elastyczniejszym w kwestii terminu Wynajmującym.
- Czy mogę w Umowie najmu zabronić najemcy zameldować się w moim mieszkaniu?
Nie. W Polsce istnieje obowiązek meldunkowy (naprawdę!) i w Umowie najmu nie możemy zabronić Najemcy dopełnienia tego obowiązku. Jeśli zawieracie Umowę na czas określony – meldunek również będzie na czas określony, co dla właściciela lokalu stanowi swoistą ochronę.
Dla uspokojenia emocji – meldunek nie jest żadnym prawem do lokalu.
Kwestii – bardziej szczegółowych – związanych z wynajmem mieszkania czy domu na cele mieszkaniowe jest zdecydowanie więcej.
Aby nie stresować się:
- przygotowaniem mieszkania do wynajmu,
- marketingiem swojej oferty,
- prezentacjami,
- weryfikacją najemcy,
- sporządzeniem Umowy najmu,
- dopełnieniem wszystkich formalności związanych z Umową czy wydaniem lokalu,
- monitorowaniem stanu mieszkania, terminów płatności, ubezpieczenia, podatków rocznego rozliczenia i w końcu monitorowaniem stanu prawnego lokalu wskazanego w Oświadczeniach – możesz to wszystko zlecić pośrednikowi, który specjalizuje się w wynajmie lokali mieszkalnych i zarządzaniu najmem lokalami mieszkalnymi ????