Mit 1 Umowę najmu okazjonalnego sporządza notariusz
Umowę najmu Strony (wynajmujący i najemca) mogą sporządzić samodzielnie w oparciu o posiadane wzory lub wzory dostępne w internecie. Nie polecam tego rozwiązania ponieważ każda nieruchomość i każda sytuacja jest inna. Warto więc Umowę dostosować do naszych warunków i ustaleń. Poza tym zapisy w Umowie powinny być zgodne z aktualnie obowiązującymi przepisami prawa. Oczywiście możemy do Umowy wpisać wszystko tylko pytanie czy w razie sporu sąd nasz zapisy uwzględni?
Jak zatem sporządzić Umowę i jak ją podpisać?
Najbezpieczniej będzie skorzystać ze wsparcia osób, które zawodowo zajmują się Umowami najmu i transakcjami na rynku nieruchomości w tym segmencie. Warto udać się do pośrednika w obrocie nieruchomościami lub prawnika, którzy się w tych tematach specjalizują. Oni pomogą Ci sporządzić Umowę najmu, a do notariusza musi stawić się najemca, aby w formie aktu notarialnego poddać się tzw. rygorowi egzekucji co do opuszczenia lokalu. Taki akt notarialny zastępuje wyrok sądu i na jego podstawie komornik może wszcząć procedurę eksmisji.
Udając się do kancelarii notarialnej musisz przedstawić podpisaną już Umowę najmu.
Mit 2 Wystarczy w tytule Umowy wpisać najem okazjonalny
i automatycznie spełniają się wymogi takiej Umowy. To wielkie uproszczenie. Aby zadziałał najem okazjonalny musi zostać spełnionych kilka warunków. Poza Umową najmu (zawartą nas czas określony) musimy mieć:
- Oświadczenie osoby, która w razie eksmisji przyjmie nas pod swój dach (ze wskazaniem adresu i numeru księgi wieczystej nieruchomości),
- Oświadczenie najemcy wyrażające zgodę na eksmisje pod wskazany adres,
- Właściciel nieruchomości musi taką Umowę zgłosić we właściwym Urzędzie Skarbowym (opłacać co miesiąc podatek, a na koniec roku złożyć PIT).
Pamiętaj, że o Umowie nie świadczy jej tytuł, a treść. W tym konkretnym przypadku dodatkowo muszą zostać spełnione inne warunki.
Mit 3 Nie mam adresu zastępczego więc nie mogę podpisać takiej Umowy
To bardzo częsty argument potencjalnych najemców. Oczywiście rynek nieruchomości znalazł i na tą bolączkę idealne rozwiązanie. Przy okazji doskonale zabezpieczające zarówno właściciela wynajmowanej nieruchomości jak i najemcę. Mowa tu o firmach, które oferują Oświadczenia ze wskazaniem adresu eksmisji. Dlaczego to rozwiązanie jest dla każdej ze stron bezpieczne? Przede wszystkim dlatego, że Oświadczenie podpisane przez członka rodziny czy znajomych może zostać w każdej chwili odwołane (a to niesie dalsze konsekwencje: konieczność dostarczenia nowego Oświadczenia i ryzyko wypowiedzenia Umowy najmu). W przypadku Oświadczenia złożonego przez specjalistyczną firmę mamy gwarancję spełnienia obietnicy przyjęcia najemcy, często zabezpieczoną odszkodowaniem.
Mit 4 Kaucja
Kaucja często nazywana jest zabezpieczającą ponieważ zabezpiecza ona ewentualne szkody wyrządzone przez najemcę. Niezapłacone rachunki, odsetki od opóźnionych płatności, naprawa sprzętu, remonty, renowacje zużytych w mieszkaniu elementów. Z kaucji możemy, a nawet powinniśmy rozliczyć także opłaty licznikowe – zużycie wody i ciepła, które spółdzielnie mieszkaniowe lub wspólnoty rozliczają w dłuższych okresach.
Mit 5 Oddaję mieszkanie z wszystkimi oznakami użytkowania
Po zakończeniu Umowy najmu najemca zobowiązany jest oddać lokal odświeżony, odmalowany, posprzątany. Powinien usunąć wszelkie usterki jakie zaistniały w trakcie trwania najmu. Kwestie te reguluje wprost i bardzo konkretnie Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego”:
Art. 6e. 1. Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.
2. Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem art. 6d i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.
Mit 6 Wypowiadam Umowę jeśli najemca spóźni się 2 tygodnie z zapłatą czynszu
Wypowiedzenie Umowy najmu z powodu opóźnienia płatności możliwe jest zgodnie z wspomnianą powyżej Ustawą w przypadku 3 niezapłaconych czynszów (okres rozliczeniowy może wynosić tydzień, miesiąc, a czasami jest to rok). Kiedy przez kolejne 3 okresy rozliczeniowe najemca nie ureguluje swoich zobowiązań, właściciel lokalu musi wezwać go do zapłaty w wyznaczonym terminie. Jeśli ta procedura nie zostanie dopełniona możliwe jest wypowiedzenie Umowy. Jeśli zatem wpiszemy sobie, że Umowę najmu możemy wypowiedzieć przy 2 tygodniowym spóźnieniu z płatnością, taki zapis nie ma mocy prawnej. I nie może być podstawą do wypowiedzenia Umowy.
Mit 7 Po co mi Umowa na czas określony
Umowa najmu na czas określony zabezpiecza obydwie Strony. Właściciel ma gwarancję, że mieszkanie przez rok będzie zamieszkane, a najemca będzie opłacał ustalony czynsz. Najemca ma gwarancje, że przez kolejny, ustalony czas ma gdzie mieszkać. Jeśli mamy Umowę na czas określony, a nasz najemca się w nim zamelduje – meldunek wygaśnie w chwili zakończenia Umowy. Wprawdzie nie obowiązuje nas żaden termin wypowiedzenia (chyba, że w treści Umowy wskażemy konkretne przyczyny jej szybszego rozwiązania). Należy też pamiętać, że wypowiedzenie Umowy zawartej na czas nieokreślony (nawet jeśli najemca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań finansowych) jest dużo bardziej czasochłonne. Przy okazji generuje także dodatkowe koszty dla właściciela.
Mit 8 Nie wyrażam zgody na zameldowanie się najemcy w moim mieszkaniu
Jako właściciel mieszkania czy domu, zawierając Umowę najmu, nie możemy zabronić najemcy spełnienia ustawowego obowiązku. Dlatego zwykle rekomenduję właścicielom zawieranie Umowy na czas określony. Dlaczego wyjaśnienie znajdziesz powyżej ????